De Leuvense sociale huisvestingsmaatschappij heeft ons goed geholpen bij de verhuur van onze eerste drie woningen in de Galgebergstraat. Dijledal is de hoofdhuurder en verhuurt verder aan een sociaal tarief aan de vier bewoners van deze woningen. Ook voor onze nieuwe woningen van het project Walnoot 26 in Wilsele Putkapel kunnen we hopelijk op dezelfde manier tewerk gaan.
Naar aanleiding van deze samenwerking gingen we in gesprek met vertegenwoordigers van Dijledal over sociale huisvesting in tijden van woningnood voor mensen met een laag inkomen.
Sociale huisvesting is méér dan woningen bouwen
Hoe bouw je meer sociale woningen in een stad waar ruimte schaars is? En hoe zorg je ervoor dat ook mensen die dak- of thuisloos zijn een plek krijgen? We spraken met Hannes De Geest en Kasper Van Rompay van Dijledal over de uitdagingen én over de kracht van samenwerking.
Een ambitieuze bouwopgave
Betaalbaar wonen staat hoog op de maatschappelijke agenda. Ook in Leuven is de vraag naar sociale woningen veel groter dan het aanbod. De woonmaatschappij Dijledal staat dan ook voor een enorme opdracht.
Dijledal moet tegen 2042 maar liefst 1.410 woningen bijbouwen in Leuven, bovenop het huidige patrimonium van ongeveer 3.650 woningen. Dat is, zeker in een stad als Leuven, een bijzonder ambitieuze opdracht.
“We hebben weinig beschikbare bouwgrond en de sector sociale huisvesting is bovendien onder gefinancierd”, zegt Hannes De Geest, voorzitter van de raad van bestuur van Dijledal. Tegen 2030 moet al een eerste doelstelling van 333 bijkomende woningen zijn gerealiseerd. Die eerste stap ziet Dijledal haalbaar, omdat er voldoende projecten in de pijplijn zitten. De grote vraag is vooral hoe de eindstreep van 2042 gehaald kan worden.
Dat vraagt om verschillende strategieën: nieuwe woningen bouwen, bestaande woningen renoveren en waar mogelijk verdichten. “Maar we zullen ook anders moeten gaan denken. Leuven is beperkt in ruimte. We kunnen niet eindeloos de schaarse open ruimte blijven volbouwen. We zullen bestaande gebouwen moeten renoveren en ook optoppen.”
Wonen betaalbaar houden
Een belangrijk knelpunt is de financiering. Sociale woonmaatschappijen ontvangen relatief weinig subsidies en werken voor een groot deel met leningen. Voor nieuwe bouw- en renovatieprojecten kan Dijledal onder bepaalde voorwaarden goedkoop lenen, maar die leningen moeten uiteraard worden terugbetaald.
“Dat is een enorme uitdaging, omdat onze huurinkomsten beperkt zijn.” De huurprijzen liggen bewust laag, zodat huurders ze kunnen betalen. Maar daardoor beschikt Dijledal ook over relatief weinig inkomsten om de investeringen terug te betalen. Meer sociale woningen realiseren vraagt dus niet alleen grond en bouwprojecten, maar ook voldoende publieke middelen.
Wie krijgt een sociale woning?
De omvang van de problematiek wordt zichtbaar in de wachtlijst. Bij Dijledal staan ongeveer 10.000 mensen ingeschreven. Dat cijfer moet wel worden genuanceerd, omdat mensen zich bij verschillende woonmaatschappijen kunnen inschrijven. Wanneer rekening wordt gehouden met de woonbinding, die voorrang geeft op de wachtlijst, gaat het volgens De Geest om ongeveer 3.600 gezinnen of alleenwonenden .
Die woonbinding is een Vlaamse regel: wie een sociale woning wil huren, krijgt voorrang als men in de voorbije tien jaar minstens vijf jaar onafgebroken in het werkingsgebied heeft gewoond. Voor sommige mensen kan dat tot schrijnende situaties leiden. Iemand kan bijvoorbeeld jarenlang op een wachtlijst staan, maar door een tijdelijke verhuis naar een vriend of kennis gevolgen ondervinden voor zijn of haar woonbinding.
“Wij voeren die regel uit; we hebben die niet zelf bepaald”, benadrukt Kasper Van Rompay, stafmedewerker bij Dijledal.
Ook de toewijzing van woningen zelf gebeurt volgens duidelijke regels. De stad Leuven is hoofdaandeelhouder van Dijledal en de raad van bestuur wordt politiek samengesteld, waarbij er een duidelijk onderscheid is tussen politieke beleidskeuzes enerzijds en reglementair conforme toewijzing van woningen anderzijds’.
“Alle toewijzingen worden gedaan volgens de Vlaamse regelgeving. De raad van bestuur bekrachtigt de uiteindelijke toewijzing.”
Via versnelde toewijzing zijn er wel een beperkt aantal plaatsen voor specifieke groepen, onder meer voor mensen die dak- of thuisloos zijn, mensen die in slechte huisvesting wonen en mensen die een instelling verlaten. Dijledal beslist niet zelf wie zo een versnelde toewijzing kan krijgen. Het kader is bepaald door de toewijzingsraad. De organisaties op het terrein die deze mensen en hun noden goed kennen kunnen hiervoor mensen voordragen. Er bestaat ook een beperkte mogelijkheid om in bijzondere, sociaal schrijnende omstandigheden af te wijken, maar ook dan moet een gemotiveerd sociaal verslag worden opgesteld.
Volgens De Geest is er op het vlak van gelijke kansen een grote vooruitgang geboekt. “Politiek favoritisme bij de toewijzing van woningen is vandaag niet meer mogelijk. Dat zie je ook in de huurderspopulatie: die is superdivers geworden.”
Sociale huisvesting is geen hulpverlening
Een sociale woonmaatschappij heeft echter niet de opdracht om alle problemen van haar huurders op te lossen. Dat wordt volgens Van Rompay soms verkeerd begrepen.
“Omdat het om sociale verhuur gaat, denkt men soms dat wij mensen op alle mogelijke vlakken moeten begeleiden. Maar zo is onze opdracht niet omschreven en we krijgen daar ook geen middelen voor.”
De sociale dienst van Dijledal doet vooral een beperkte begeleiding: signaleren wat er aan de hand is en mensen doorverwijzen naar organisaties die hen verder kunnen helpen. Een goed voorbeeld is de samenwerking met het OCMW bij huurachterstal. Door informatie snel uit te wisselen, kan soms worden voorkomen dat een probleem uitmondt in een uithuiszetting.
Ook de samenwerking met de verschillende diensten van stad Leuven is voor Dijledal een grote meerwaarde. Zo ondersteunen de buurtwerkers in alle buurtcentra ook onze huurders. Een buurtcentrum zorgt er mee voor dat buren elkaar kennen en op een aangename manier samen leven.
Die samenwerking met andere diensten is essentieel. Zeker wanneer het gaat over mensen die dak- of thuisloos zijn, volstaat een woning alleen immers niet.
Housing First: van de Galgebergstraat naar Walnoot 26
Dat wordt duidelijk in de samenwerking rond Housing First. De Valkerij startte in 2021 met het project 10x1, met als doel om in tien jaar tijd tien woningen te realiseren voor mensen die dak- of thuisloos zijn. De eerste drie woningen kwamen eind 2025 in de Galgebergstraat tot stand. De Valkerij is eigenaar van de woningen. Dijledal is de verhuurder in opdracht van de Valkerij. Intussen wordt gewerkt aan Walnoot 26, een nieuw project voor dak- en thuisloze jongvolwassenen in Wilsele-Putkapel. Ook daar wil Dijledal partner zijn.
Voor Dijledal zijn dergelijke initiatieven waardevol als pilootproject. “Dijledal kan zo een nieuw patrimonium aanboren bovenop het bestaande patrimonium. Dat is een win-win”, zegt De Geest.
Ook Van Rompay ziet meerwaarde in samenwerking. “We moeten kijken welke mogelijkheden er zijn en hoe we samen een kwalitatief aanbod kunnen ontwikkelen.”
Dijledal werkt vandaag al mee aan tien Housing First-trajecten. Daarnaast zijn er samenwerkingsverbanden met de geestelijke gezondheidszorg en de algemene gezondheidszorg. Net daar liggen volgens Van Rompay nog belangrijke uitdagingen.Want voor mensen die dak- of thuisloos zijn, is een woning een noodzakelijke, maar niet altijd voldoende voorwaarde. Begeleiding, gezondheidszorg, welzijn, preventie en opvang zijn evenzeer nodig.
Ook private verhuurders kunnen helpen
Naast nieuwbouw en renovatie zoekt Dijledal ook andere manieren om het aanbod uit te breiden. Zo huurt de woonmaatschappij woningen van private eigenaars.
In Leuven gaat het momenteel om ongeveer 90 woningen; samen met Bierbeek, Boutersem en Oud-Heverlee zijn dat er ongeveer honderd. Dijledal wil dat aantal verder laten groeien tot ongeveer 150 woningen in het hele werkingsgebied.
Dat blijft relatief beperkt tegenover de totale behoefte, maar volgens Van Rompay is het toch belangrijk om deze mogelijkheid verder te ontwikkelen.
“Veel mensen weten onvoldoende wat Dijledal voor een verhuurder kan betekenen. De ontzorging die wij kunnen bieden, is eigenlijk groot. We kunnen verhuurders zekerheid geven en tegelijk zorgen voor duurzaamheid voor de huurder.”
Dijledal kan zo ook een rol spelen in het onderste segment van de huurmarkt. Mensen die geen woning kunnen kopen en geen dure huurwoning kunnen betalen, komen vandaag soms terecht op een huurmarkt waar de kwaliteit te wensen overlaat.
Voor sommige eigenaars is het bovendien moeilijk om hun woning kwaliteitsvol te onderhouden of om problemen met huurders op te lossen. Dijledal kan daar een deel van de zorgen overnemen en tegelijk de woonkwaliteit voor de huurder verbeteren.
Samen bouwen aan woonzekerheid
Aan het einde van het gesprek blijft vooral één conclusie hangen: de woonproblematiek kan niet worden opgelost door één organisatie, één overheid of één maatregel.
Dijledal staat voor een enorme bouwopgave. Er moeten nieuwe woningen komen, bestaande woningen moeten worden gerenoveerd en waar mogelijk moet worden verdicht. Tegelijk blijft de vraag naar betaalbare woningen veel groter dan het aanbod.
Voor mensen die dak- of thuisloos zijn, is alleen bouwen bovendien niet voldoende. Er is samenwerking nodig met welzijnsorganisaties en gezondheidszorg, naast begeleiding, preventie en opvang. Housing First kan daarin een belangrijke rol spelen, maar maakt deel uit van een bredere aanpak.
Initiatieven zoals die van De Valkerij zijn misschien klein in omvang, maar kunnen belangrijke experimenten zijn. Ze tonen dat er ook buiten de klassieke structuren nieuwe mogelijkheden ontstaan om woningen te realiseren en samenwerkingen op te zetten.
Misschien is dat wel de belangrijkste boodschap van dit gesprek: sociale huisvesting gaat niet alleen over stenen.
Het gaat over grond en gebouwen, financiering en regelgeving. Maar uiteindelijk gaat het over mensen die een plek nodig hebben waar ze kunnen wonen, zich veilig voelen en hun leven opnieuw kunnen opbouwen.
Het gaat over de keuze over welk soort samenleving we willen : is het ieder voor zich op de woningmarkt, of bouwen we samen aan een inclusieve gemeenschap waar we niemand in de kou laten? Het gaat ook over een rechtvaardig klimaatbeleid : sociale huisvesting heeft een voorbeeldfunctie en moet dus gelijk staan aan comfortabel en energiezuinig wonen.”
Daarvoor zijn samenwerking, politieke moed en nieuwe ideeën nodig. En vooral de bereidheid om verder te kijken dan wat vandaag al gebeurt.
De Valkerij doet mee met de Open Commonsdag
4 oktober - Jan Baptist Vanderelstraat 26 - Wilsele Putkapel - van 14u00 tot 16u30
Ontdek alle Open Commons initiatieven op: www.opencommonsdag.be
